数字经济时代栖霞区农村不动产确权登记工作中的问题与策略研究

摘要：国家加大力度开展农村不动产确权登记工作，有利于保障乡村振兴战略实现，也可以推动农村制度改革，更好加快城市和乡村协调发展，有利于农村宅基地“三权改革”工作落实。在农村不动产登记后，更好为当地居民维护自身权益提供保障，也为国家开展乡村经济发展提供良好的基础。但是，从现阶段登记情况分析，还存在诸多问题，限制了农村不动产确权登记工作质量和效率提升。本文以南京市栖霞区为例，着力找出在农村不动产确权登记工作中的问题，并且针对性提供解决策略，利用数字经济时代的方法，为后续开展此项工作提供参考。

关键词：数字经济；农村不动产；确权登记

中图分类号：F321.1；P272

引言：农村不动产确权登记是通过对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权实施统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发证书。从国家统计部门公布数据显示，截止2022年，我国有93383万农村人口[1]。通过进行农村不动产确权登记工作，能够有效增强政府部门对农村不动产管理效果，有助于实现农村权籍管理现代化、解决历史遗留问题、保护村民合法权益，进一步让农村生产要素可以城市和农村进行充分流动，以此实现城乡协调发展[2]。在乡村振兴战略提出中，要求全面推动房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。科学合理对部分闲置宅基地和闲置农业用房政策健全，逐步实现农村宅基地“三权分置”改革。我国土地承包责任制实施长达40多年时间，因长时间承包及频繁权利更换等，造成部分土地资料不全、房地登记不合理、权属不明确、权利纠纷严重等问题[3]。基于这种情况下，更加需要对农村不动产确权登记工作研究分析，借助数字经济时代和互联网的优势，逐步对工作模式调整优化，确保此项工作顺利开展。

一、研究区域现状分析

栖霞区是南京市的重要组成部分，位于南京市中北部。整个辖区基本上地势起伏大，地貌呈现出多样化，包括低山、丘陵、岗地等；地势南部高、北部低，南部主要以丘陵和岗地为主，北部主要以平原、洲地为主。长江横穿东西部区域，属于季风性气候。截止2023年3月，辖区内有9个街道、95个村和社区，总面积395.44平方千米，农业用房分布数量多，地形复杂的特点[4]。

栖霞区从1993年开始总共发出的农村宅基地土地使用权达24606本，发证率超过95%，大部分使用权证书都使用到现在。在2012年—2020年，增加了845宗（主要实是分宗、新增原因），上报核减数为13374，核减率54.3%，在原有核减基础上增加了4436宗，增加的主要原因是：因继承、分家析产的家庭矛盾引起的权属纠纷，界址、面积认定争议，原有证载面积大于实际房屋面积等。核减后的基数为11682宗。截止2022年9月底，栖霞区农村房地一体不动产登记11146宗，按照核减后的底数计算，登记率达95.2%，发放不动产权证书11146宗，发证率95.2%，实现“应登尽登”、“能登尽登”的目标[5]。

二、栖霞区农村不动产确权登记工作中的问题

（一）测量工作开展难度大，影响登记工作完成时间

在登记过程中，因测量范围非常小、用地类型单一程度高、分布面积大、地域分散化、房屋数量多且密集等特点，加上疫情影响，2022年栖霞区日常变更调查的外业举证和城市国土空间监测工作的收集资料和调查工作前期开展艰难，导致后期加班加点赶进度[6]。2022年度国土变更调查监测图斑时下发图斑时间晚，下发图斑数量多，需举证图斑多，任务艰巨。并且，栖霞区整体地形地貌复杂程度多，多种不同地形交替分布，植被茂密，导致传统测绘方式无法在既定时间内完成工作。

（二）历史遗留问题多，制约登记工作顺利开展

从整个确权登记工作分析，以往此项工作登记时间跨度大、周期长、涉及部门数量多，并且大部分资料都是纸质档案，部分不动产资料不全、档案信息不清晰、漏记错记频繁出现[7]。这源于以往农村宅基地审批中，完全是政府部门进行监督管理，没有外部专业机构参与，尤其是很早进行登记的都是由当地村委会或者社区开展测绘、登记等工作，整个管理过程都不够专业，难以体现出合法合规性，甚至大部分村民早都对以往农业用房进行多次翻新或者重建，甚至将以往不属于自己宅基地的土地占用，存在违规建房、一户多房等情况。在栖霞区中，这类存在争议的达到467宗，因缺乏相应法律依据支撑，管理难度非常大，部分问题无法得到有效处理，导致难以确权登记，直接形成历史遗留问题。

（三）缺乏有效确认登记认识，村民参与程度低下

在栖霞区农村不动产登记确权工作中，大部分村民对登记工作认识不正确，没有形成正确的产权意识。通过对本次登记工作而言，大部分村民态度上还是很积极的，认为此项工作与自身利益有着直接关系，积极配合评测工作组完成工作。但是，没有对确权登记法律依据和政策规定进行有效认识，对实际测绘的面积、公示信息等产生诸多质疑[8]。此外，也有部分村民认为登记工作会影响到自己合法权益实现，对测评组实地测绘不够欢迎，并没有积极配合工作。在市场经济发展中，更多农村青年群体进入城市务工，乡村中主要是老人、留守儿童等，也有很多无人居住的建筑房屋。在开展登记工作中，因留在乡村的大部分村民都没有很高的文化意识，劳动能力也是不足，造成其参与热情不够，也缺乏参与此项工作的能力[9]。很多村民都是需要等到青年群体回家后才能进行测绘、登记等工作，直接影响到登记工作效率，也导致登记信息存在问题。

三、栖霞区农村不动产确权登记工作的有效策略

（一）优化调查采集方式，提升测绘数据精确性

在不动产测绘工作中，通过六旋翼无人机配置五镜头倾斜航拍相机，可以进行无人化测量，不需要入户就能完成整个测绘工作。并且，地形地貌也可以呈现出具体三维模型。具有精确性高、测绘时间短、误差小等优势。借助这种测绘方式很好处理部分房屋无法测绘的问题，更好对荫蔽区域测量，也可以将连片房屋测绘数据得到，充分提升测绘精度。在航测开始前，应当先对测绘区域进行明确，对测绘区域内的所有地面建筑物进行实地勘查，明确地形起伏趋势，得到测绘面积[10]。也要对测绘区域存在影响飞行安全或者干扰测绘的区域进行明确标记，有效保障测量安全稳定。也要对航测起飞和降落地点进行明确，也需要设置备降区域，避免突发情况出现。在平原区域测绘中，应当将间隔距离控制在150米，有效数据精度；在空旷区域中，需要将控制点距离加大，一般可以到200米。通过对控制点的明确标记，保障测绘可以将全部区域涉及到。结合航线设置、分辨率设置、飞行速度、高度等合理规划，使用PPK后差分技术对测绘数据进行获取，从而形成三维模型，按照村或者社区为单位导出测绘图像、航测数据、控制点等，如图1所示。应当关注到无人机飞行植被茂密区域中，静度会受到很大影响。为保障测绘精度达到要求，航测工作和地面实地测绘需要一同开始，能够有效对测绘资料补充，更好实现精度目标。也要重视测绘数据实时收集，通过对移动调查系统使用，及时对农村不动产涉及到的基本信息收集和调查。该系统可以进行身份证识别、人像识别、签字等，也可以进行各类数据资料上传等。并且，所有上传的数据资料，都可以及时得到共享，便于进行数据整理、分析等。此外，各类测绘数据成果不需要人工统计，系统可以对其进行自动化、智能化运算，避免数据错误出现，也可以对数据逻辑性进行检查，充分提升了测绘数据的真实可靠性。

（二）数字化处理不动产信息，推动工作提质增效

不动产登记制证信息梳理难，要保证全流程数据透明化，需要构建流程化工作体系，需要借助互联网的力量，利用Access数据库进行辅助。以龙潭“Access+”农村房地一体不动产登记新模式为例，如图2所示。数据库将纸质信息进行数字化处理，实现信息互通，在不同部门和单位之间的共享和交流，减少信息资源浪费和重复建设等现象；挖掘增值价值，通过对各种数据资料的综合管理、分析及二次增值开发来挖掘出更多深层次的信息资源；实现数据保存，不动产工作耗时长久，存在数据丢失和人员变动情况，数字化更容易的实现保存，对不动产工作的理论研究具有重大意义。新模式实现了模块清晰，过程透视化。厘清不动产收件全过程，划分为收件、公告、制证、签收、退件等多个模块，并结合实际情况，实行动态更新、微调；快速查询，检索便利化。“Access+”模式实现登记工作由过去的纸质的材料收集转化为电子的信息表格录入，通过宗地代码、姓名、坐落等字段查询，可以快速了解不动产全流程动态，便于推进工作；反馈到位，分类细致化。根据系统检索，可以了解拆房退地、一宅多户、占地等情况，方便审核信息，为制作不动产证提供依据；数据安全，资料保密化。Access数据库信息由专人更新，同时数据仅在内部人员之间流通，保证数据的专业性和安全性。

（三）宣传确权登记政策依据，确保登记工作顺利开展

为更好保障栖霞区农村不动产登记工作的顺利完成，应当需要获取当地村民的理解和支持，成立农村不动产确权登记领导小组，由自然资源局、农业农村局、公安局、街道等部门选派专人参与，从而全面推动确权登记工作的开展。针对该项工作的开展，也要出台农村房地一体不动产登记发证工作实施方案，对相关工作实施流程、原则等进行明确，更好让村民进行理解，有利于保障登记工作有据可依。另外，最好按照自然村落设立几个农村不动产办事网点，每个网点设置一到两个不动产全业务服务窗口。采取“统一窗口受理、业务流程内部流转，统一窗口发证”的模式开展工作，为群众办理不动产业务提供方便。为确保登记工作执行过程顺畅，也要进行深入全面宣传工作，通过对工作专班的使用，对辖区内涉及的所有乡村地区，利用召开村民大会方式对此项工作进行宣传，对农民关心的问题进行解决，与区域各个农村自治组织进行沟通，让更多村民认识到确权登记工作的作用，以此更好推动登记工作的有效开展。此外，各个区域的街道、社区、村委会等也要使用多样化宣传方式对政策、实施方案等进行宣传，并且设置确权登记工作答疑点，能够很好对村民疑问进行解决，以此保证确权登记工作顺利落实。

结束语

在数字经济时代中，各项生产要素流动速度更快，为更好保障国民经济的稳定发展，应当让农村生产要素向城市进行有效流动，有利于实现二者协调发展。其中，农村不动产本身也是一项生产要素，通过不动产确权登记后，有利于保障村民合法权益。本文通过对栖霞区农村不动产确权登记过程进行研究，明确了其中存在的问题，也提出针对性的解决措施。为更好保障后续确权登记工作的高质量完成，应当从四个方面出发。第一，健全相关法律法规，为落实各项工作提供法律依据；第二，调整优化权籍登记管理制度，充分保障登记工作公开、公正、透明等；第三，重视相应人员培训，保障登记工作效率和质量提升；第四，多样化宣传，有利于增强人民群众认识及理解程度。

参考文献

[1]杨洪.不动产统一登记制度下的农村土地承包经营权登记关键问题探讨[J].现代农业研究，2023，29（01）：76-79.

[2]史友峰，陆扬，朱鹏程.县域农村不动产空间特征与管理优化——以江苏海安市为例[J].上海国土资源，2022，43（04）：121-127.

[3]胡耀祥.不动产登记背景下农村闲置宅基地盘活利用研究——以河南省驻马店市农村为例[J].经济研究导刊，2022（36）：25-27.

[4]单小平，赵菁，杨薇玉，王立志.不动产统一登记下的地籍调查数据建库与管理平台建设探讨[J].地矿测绘，2022，38（04）：47-51.

[5]胡刚，丁志文，王璐莎.农村房地一体确权登记项目建设流程探讨——以桑植县为例[J].测绘与空间地理信息，2022，45（07）：74-77+84.

[6]谢卫华，王斌，罗莉，陈永就，刘安兴.2010—2020年广东省农村不动产权籍调查演变与方法综述[J].测绘与空间地理信息，2022，45（04）：68-72.

[7]王博祺，张保辉，范蓓蕾，史云.农村宅基地制度改革试点县宅基地基础信息调查工作重点与方法探讨[J].中国农业信息，2021，33（04）：53-61.

[8]徐鹏.不动产登记中房产测绘的应用探讨——以定远县农村集体土地“三权”确权登记为例[J].安徽建筑，2021，28（06）：173-174.

[9]邓世赞，丁青，黄平.农村土地承包经营权纳入不动产统一登记研究——以湖南省为例[J].中国国土资源经济，2020，33（07）：29-33.

[10]肖专，张开亮，王成芸，马荣肖，陈进.浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措——以六盘水市农村房地一体宅基地不动产登记为例[J].科技风，2020（06）：199+201.